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Tras el anuncio del nuevo programa para impulsar el crédito hipotecario, una de las principales preguntas es cuánto dinero deberá ganar una familia para poder acceder y qué condiciones tendrán los préstamos que ofrecerán los bancos.
El Gobierno destinará $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de Anses para que las entidades financieras amplíen su oferta de créditos para vivienda. Sin embargo, los fondos no serán entregados directamente por Anses a los beneficiarios : serán colocados en los bancos mediante licitaciones y esas entidades deberán utilizarlos para otorgar préstamos hipotecarios.
Los créditos estarán dirigidos a personas humanas que busquen financiar su primera vivienda y podrán utilizarse para cuatro destinos:
El esquema oficial establece además que los bancos que reciban los fondos deberán destinarlos a estos préstamos dentro de los 90 días posteriores a la constitución del depósito. El acceso concreto dependerá de las condiciones crediticias que establezca cada entidad, por lo que el lanzamiento del programa no significa que cualquier persona pueda obtener automáticamente un préstamo.
Los créditos tendrán un monto máximo de 150.000 UVA, cifra que durante la presentación oficial fue estimada en aproximadamente USD 200.000. También tendrán un plazo mínimo de devolución de 15 años y los bancos no podrán aplicar una tasa superior a UVA + 7,5% anual.
Esto significa que tanto el capital como las cuotas estarán vinculados a la evolución de la UVA, una unidad que se actualiza de acuerdo con la inflación.
Para mostrar qué nivel de ingresos podría requerirse, el ministro de Economía, Luis Caputo, presentó un ejemplo concreto.Tomó como referencia una vivienda valuada en USD 106.000 y consideró que el banco financiara alrededor del 75% del inmueble. En ese caso, sería necesario solicitar un crédito cercano a USD 80.000, equivalentes a unos $114 millones según los valores utilizados en la presentación .
Con una tasa de UVA + 7% y un plazo de devolución de 25 años, la cuota inicial estimada sería de aproximadamente $865.000 mensuales.
Si el banco exigiera que la cuota no supere el 25% de los ingresos del hogar, la familia necesitaría contar con ingresos netos cercanos a $3.460.000 por mes.
El propio Gobierno planteó como ejemplo que una pareja con dos ingresos netos de aproximadamente $1,8 millones cada uno podría alcanzar ese nivel. La cifra, de todos modos, funciona como un caso de referencia y no como un requisito general para todos los préstamos : el ingreso necesario cambiará según el monto solicitado, el plazo, la tasa aplicada y las condiciones de cada banco.
En el ejemplo utilizado por el Gobierno, el crédito cubre alrededor del 75% del valor de la propiedad . Si esa proporción se replicara en las líneas que ofrezcan los bancos, el comprador debería disponer del dinero necesario para completar el porcentaje restante, además de afrontar los gastos asociados a la operación.
Para una propiedad de USD 106.000, por ejemplo, financiar USD 80.000 implicaría contar con unos USD 26.000 para completar el valor de compra, sin considerar otros gastos.
El programa tendrá un volumen total de $2 billones , que se irá distribuyendo mediante licitaciones de $200.000 millones cada una entre las entidades financieras. Cada banco podrá captar hasta el 20% de los fondos ofrecidos en cada subasta y tendrá luego la obligación de volcarlos al mercado hipotecario.
Por eso, para los interesados, el próximo dato clave será conocer qué bancos obtienen los fondos y qué líneas hipotecarias ofrecen finalmente al público, con sus respectivos requisitos de ingresos, relación cuota-sueldo y porcentaje de financiación.
