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El Gobierno anunció este miércoles un nuevo esquema para impulsar el crédito hipotecario, con un programa por $2 billones que busca ampliar los fondos disponibles para financiar la compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda. Junto con las condiciones de la iniciativa, el Ministerio de Economía difundió una simulación que permite llevar el anuncio a un caso concreto: cuánto podría representar la cuota para quien busque financiar una propiedad.
Dentro de ese esquema, la cartera que dirige Luis Caputo incluyó un ejemplo concreto que permite ponerle números a una operación. El Ministerio calculó cuánto comenzaría pagando una familia por un crédito hipotecario equivalente a unos USD 80.000, bajo determinadas condiciones de tasa y plazo. Según esa simulación, la primera cuota sería de $865.098.
El ejercicio incluido en la presentación oficial toma como referencia una propiedad valuada en USD 106.667. Sobre ese precio, el crédito cubre el 75% del inmueble y alcanza los $120.920.000, monto que equivale aproximadamente a USD 80.000 al tipo de cambio oficial actual. Para realizar el cálculo, Economía utilizó un plazo de 25 años y una tasa de UVA + 7%.
Así, para quien busca dimensionar cuánto implica tomar un préstamo de ese tamaño, el dato inicial que surge del ejemplo oficial es una cuota de $865.098. Se trata del primer pago contemplado en una financiación que se extiende durante 25 años y cuyo capital se encuentra ajustado por UVA.
El ejemplo también permite observar qué proporción del valor de la propiedad queda financiada. El inmueble considerado cuesta USD 106.667 y el crédito representa el 75% de ese precio. En consecuencia, el comprador debe afrontar por otra vía el porcentaje restante del valor de la vivienda. La presentación oficial no incorpora dentro de esa simulación otros gastos vinculados con la operación.
La cifra de $865.098 corresponde a la cuota inicial, un punto relevante por las características del financiamiento utilizado en el ejemplo. La tasa aplicada es UVA + 7%, por lo que no se trata de una cuota fija en pesos durante los 25 años del préstamo.
Dentro del mismo ejercicio aparece además el ingreso requerido para el grupo familiar. Con una relación entre cuota e ingreso del 25%, el cálculo oficial establece un ingreso neto mensual de $3.460.391. De esta manera, remarcó el ministro Caputo durante la conferencia, una pareja cuyos integrantes tengan un ingreso de bolsillo en torno a $1,7 millones podrían acceder a un crédito de USD 80.000.
La simulación forma parte del Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario anunciado por el equipo económico, que contempla un monto total de $2 billones. El mecanismo consiste en licitar dinero del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses a plazo fijo entre bancos, para generar fondos prestables que permitan ampliar el sector. Serán depósitos a plazo fijo en pesos ajustables por UVA más un interés adicional.
Los recursos tendrán un destino específico. Según las condiciones difundidas por el Ministerio de Economía, deberán utilizarse para otorgar créditos hipotecarios a personas humanas destinados a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda. El alcance del programa no se limita a quienes buscan comprar una casa o un departamento, sino que también contempla otras alternativas vinculadas con la vivienda.
El monto previsto para cada licitación será de $200.000 millones. El esquema contempla, a su vez, dos tramos diferentes para los depósitos que funcionarán como instrumento para canalizar los fondos hacia el financiamiento hipotecario.
El primer tramo tendrá un plazo de un año y una tasa de UVA más un interés adicional mínimo de 2,50%. El segundo se extenderá durante cinco años y tendrá una tasa de UVA más un interés adicional mínimo de 4,50%. Esas son las condiciones mínimas fijadas para los dos tipos de depósitos contemplados dentro del programa.
Las entidades financieras también tendrán un límite en cada convocatoria. Cada una podrá ofertar hasta el 20% del monto total por licitación. Una vez constituidos los depósitos, los bancos tendrán un plazo determinado para convertir esos recursos en financiamiento para vivienda. La presentación oficial establece 90 días corridos desde la fecha de constitución del depósito para la aplicación de los fondos.
Además de determinar las características de las licitaciones, el programa fija una serie de condiciones para los préstamos que las entidades financieras otorguen con los recursos adjudicados. Entre ellas aparecen límites vinculados con la tasa, el plazo de devolución y el monto máximo que puede alcanzar cada operación.
La simulación difundida por Economía utiliza una tasa algo menor que ese máximo. Para el préstamo de $120.920.000, el cálculo se realizó con UVA + 7%, es decir, medio punto porcentual por debajo del límite previsto en las condiciones generales. Con esa tasa y un plazo de 25 años, la cuota inicial calculada asciende a $865.098.
El plazo también está regulado. El programa determina que los préstamos hipotecarios financiados mediante este mecanismo deberán tener una duración mínima de 15 años. No establece en la presentación un plazo único para todos los créditos. El caso elegido para mostrar cómo funcionaría una operación se extiende por 25 años.
A esas condiciones se suma un límite para el monto que podrá recibir cada tomador. El máximo será el equivalente a 150.000 UVA por crédito. De esta manera, las entidades que accedan a los recursos deberán respetar simultáneamente el techo de tasa, el plazo mínimo y el máximo previsto para cada préstamo.
